En una operación inmobiliaria intervienen distintos actores y todos son importantes. Desde el Comprador hasta el Vendedor y desde la Inmobiliaria hasta el Escribano que se encargarán de que todo se haga correctamente. Para realizar una transacción inmobiliaria en la Argentina hay que dejarse asesorar por profesionales  confiables; resulta muy útil buscar entre nuestros conocidos y preguntar con quiénes trabajaron o cómo fueron sus experiencias.

 

El vendedor acuerda con la inmobiliaria que comercializa su inmueble, una autorización por un tiempo para ofrecer en el mercado la vivienda y pacta los honorarios que le abonará al finalizar con éxito la operación. Cuando un interesado se contacta, se muestra interesado y plasma su oferta en una reserva, la Inmobiliaria pasa la propuesta al dueño de la propiedad.

 

La inmobiliaria toma del interesado una Reserva de Compra ad referéndum de la aprobación del propietario. Una vez cerrada comercialmente la operación, se puede firmar un Boleto de Compraventa o ir directamente a Escritura. Si se firma el boleto, con posterioridad a la suscripción del mismo se le envían todos los antecedentes al Escribano de confianza del comprador para que realice los estudios preliminares correspondientes y luego otorgue la escritura. Si no hay boleto, se le giran inmediatamente los antecedentes al Escribano.

 

Los costos que se tienen en la compra o venta de una vivienda son 3:

- Honorarios inmobiliarios

- Gastos de escribanía

- Gastos impositivos

 

Honorarios inmobiliarios

Puede haber dos corredores inmobiliarios involucrados en la compra- venta de un inmueble. Uno trabaja para el propietario del inmueble (Vendedor) y se ocupa de buscar compradores, mientras el otro trabaja con el comprador buscando propiedades. Un corredor inmobiliario cobra generalmente un 4% más IVA de honorarios por la compra de una propiedad. El vendedor también paga honorarios al corredor inmobiliario que eligió (3% más IVA).

 

Cuando la operación avanza interviene el Escribano. En principio usualmente lo designa el Comprador en el momento de firmarse el boleto de compraventa. Su función es principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el Escribano verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador que sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

 

Los honorarios del Escribano alcanzan el 2% más IVA sobre el valor del inmueble y los abona la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora y aquellos posteriores a la firma los abona la parte compradora, por ejemplo, inscripción de nuevo título.

 

Otros temas legales vigentes son el ITI, el COTI o el impuesto de sellos. También cabe aclarar que el lugar de la firma de una escritura lo designa el vendedor .

 

LOS IMPUESTOS que se pagan al comprar o vender una propiedad son:

Impuesto a la Transferencia Inmobiliaria (ITI)

- El vendedor tiene que pagar este impuesto que es del 1,5%. Sin embargo, si la propiedad en venta es su única vivienda y va a reemplazarla comprando otra, no debe pagarlo. Las viviendas adquiridas a partir del 1° de enero de 2018, al venderse no pagan ITI, pero sí el impuesto a las ganancias cedular (cuya alícuota es 15% sobre la ganancia obtenida).

- Impuesto a los Sellos:  Es del 3,6% del valor del inmueble. Lo pagan en partes iguales el comprador y el vendedor . Pero si el comprador no posee otra propiedad, estará exento de este pago hasta la suma de $ 6.250.000.- (para el año 2022).

 

Los costos a cargo del comprador pueden ser:

- Honorarios Inmobiliaria: 4%

- Impuesto a los Sellos: 1,8%

- Escrituración: De 0,6% a 0,8%

- Escribano: 2% más IVA

 

Los costos a cargo del vendedor pueden ser:

- Honorarios Inmobiliaria: De 3%

- Impuesto a los Sellos: 1,8%

 -Impuesto a la Transferencia: 1,5%

 -Escrituración: De 0,6% a 1%

 

¿Y si el departamento es a estrenar?

También se debe tener en cuenta que si la propiedad es nueva, al escriturar un departamento a estrenar tendremos algunos gastos extra y puntos a tener en cuenta como el impuesto a las ganancias y la tasa de inscripción, entre otras cosas.

Costos:

  • - Al ser primera venta, se debe abonar un 3% de impuesto a las ganancias al momento de firmar la escritura. 
  • - Los honorarios inmobiliarios para el comprador suelen ser del 4%. 
  • - Los honorarios inmobiliarios para el vendedor suelen ser del 2%. 
  • - Gastos de escrituración, que serán determinados por el escribano interviniente.
  • - Impuestos: en CABA se abona de sellos el 3,6% total (usualmente se distribuye un 50% para cada parte, por lo que estas terminan pagando un 1,8%) Dicho porcentaje aplica solamente a Capital Federal, hay excepciones y se paga sellos al firmar el boleto de compraventa y otra parte al firmar la escritura. Como te contamos, a nivel provincial funciona de otra manera. 
  • - Tasa de inscripción: 2%.
  • - Administración y/o equipamiento: varían de acuerdo con las características del edificio y si cuentan con amenities o no.
  • - Derecho de escritura: variable de acuerdo al valor de venta de la propiedad.